Med jämna mellanrum dyker det upp krav på marknadshyror i i flerbostadshus, ibland kallade ”marknadsanpassade” hyror, eller till och med ”trygghetshyror” (myntat av en utredning 2025). Detta ses av förespråkarna som en lösning på alla de problem som finns kring att ungdomar inte hittar någonstans att bo eller andra mer teoretiska resonemang kring utbud och efterfrågan. Ibland hamnar ett strikt tillämpande av nyliberala ekonomiska teorier på samhällsproblem av alla slag lite i blåsväder i den internationella debatten, men det har knappast hindrat debattörer att kräva mer marknad kring hyresboendet, vilket i praktiken handlar om att låta hyresvärdar ta mer betalt (sänkta hyror har det sällan eller aldrig propagerats för).
Hur fungerar då egentligen den nyliberala teorin om marknadskrafterna på boendet? Finns ”bostadsmarknaden” som ett relevant analysverktyg, särskilt för hyreshus? Här finns många tunga värden inblandade, som inte kan köpas och säljas, och själva ”produkten” skiljer sej från det mesta som man köper och säljer på avgörande sätt. Och en extra särställning har hyresboendet, där man hyr sitt hem av en annan. Då handlar det om en (oftast) förväntad långsiktig relation, inte ett ”köp”. Låt oss se vad det handlar om.
Hemmahörandevärden
För det första, det handlar alltså om hem. Ett hem är för de flesta en starkt personlig sak, en förlängning av dem själva, i vilken och genom vilken man organiserar sitt liv. Ett hem är en fast punkt att återvända till. I hemmet etablerar man, ofta med en betydande arbetsinsats en unik miljö, som anpassas till de egna behoven och personligheten, man släpar dit och köper möbler och inredning, man sorterar och organiserar sina ting och redskap; det tar ofta lång tid innan ett hem finner sin form på en ny plats och en hemkänsla växer fram.
Hemmet handlar också om en geografisk omgivning, där man uträttar sina vardagliga och festliga göromål, har relationer till barnens skola eller dagis, lokala butiker, kaféer, restauranger och kulturinrättningar osv, liksom i bästa fall ett nätverk av personliga kontakter i och runt huset eller i stadsdelen/byn. Ju längre man bor på en plats, ju mer etableras därför en levande relation till huset, lägenheten, platsen.
De värden som skapas i och runt hemmet är alltså personliga. Det investerade arbetet och de sociala och kulturella nätverken går förlorade om man flyttar, och kan inte tas över av någon annan. En viss lägenhet eller ett hus har alltså ett större värde för den som bor där än det har för någon som skulle vilja bo där. Undantag finns möjligen för vissa typiska genomgångsbostäder. Dessa ”hemmahörandevärden” har alltså ingenting med insatser från en hyresvärd att göra, trots att de skapas i och runt dennes hus. Däremot kan värden exploatera dessa värden via höga hyror, eftersom det ”ska mycket till” innan man ger upp dem och letar ny bostad för värdens skull. Är detta rimligt? När politiker talar varmt för rörlighet på bostadsmarknaden intar man ett bekvämt fågelperspektiv som egentligen utgör ett hot mot folk som etablerat sej i sina hem.
Värden hos ett blivande hem
För de som vill bebo en lägenhet/ett hus de inte har tillgång till, finns ännu inga hemmahörandevärden, men även dessa intressenter dras ofta till kvaliteter i miljön, på ett opersonligt sätt. Det kan vara naturfenomen som utsikter, vatten och skog, eller kulturfenomen som generell tillgång till affärer, trafikknutpunkter, kulturevenemang etc. Dessa värden har en objektiv aspekt, betraktade utifrån, utöver den subjektiva aspekten, när boende tagit till sej dem som en del av sin närmiljö. Den som hyr ut bostaden har alltså inte skapat dessa miljövärden heller och frågan är varför denne ska kunna ta betalt för dessa vid inflyttning av nya boenden.
Varför hem är speciellt – femtonspelet
Det finns också andra egenskaper hos hem, som gör liknelsen med ”vilken produkt som helst” haltande. En faktor är naturligtvis att det bara finns möjlighet att ha ett (1) hem på samma plats, bara en familj/boende kan bo på varje plats. Om flera personer vill ha en Mercedes kan man framställa fler Mercedes, men om andra vill bo i ett visst befintligt hus så är det inte möjligt utan att de som bor flyttar därifrån, eller möjligen att man flyttar ihop, vilket inte många vill. Strängt taget finns det alltid en brist på varje konkret plats där fler än en skulle vilja bo. Detta skäl bidrog till att ”jord” länge sågs som en speciell produktionsfaktor vid sidan av arbete och kapital. Är det självklart att denna brist ska kunna exploateras av hyresvärdar via höga hyror?
Till saken hör också att alla behöver ett hem, medan egentligen ingen behöver fler, även om en del skaffar sej filialer i form av sommarstugor och liknande. Nästan ingen ”efterfrågar” fler hem, men nästan alla vill ha ett, och behöver exakt ett. Hus är dyra saker, så få byggare vill ta risken att stå med outhyrda eller osålda lägenheter. Däremot går priset att trissa upp för de avvägt få som byggs.
Om en attraktiv sak är för dyr kan man normalt avstå från att köpa den och normalt leva väl ändå. Så icke med ett hem. Ett hem är ett fundamentalt mänskligt behov, som därför står inskrivet i grundlagens lista över vad alla har rätt till: hälsa, arbete, bostad och utbildning. Och vi har inte laglig rätt och kunskaper – eller mod – att bara bygga oss ett litet enkelt hus på någon ”ledig” yta vi finner, något som tillämpas på många platser i världen.
Byggherrar tvekar alltså inför att skapa ett överskott av bostäder, vilket också spär på den ständiga bristen i storstäderna. Samhället är inte tillräckligt flexibelt för att kunna omskapa utrymmen till olika funktioner i den utsträckning som skulle behövas för att skapa gott om bostäder att välja bland.
På grund av allt detta är bostadsmarknaden – och särskilt hyresmarknaden – strukturellt mer av ett *femtonspel med en massa personliga och icke-monetära värden inblandade än en riktig marknad.
Andra märkligheter runt boendet och politiken
Att man överhuvudtaget talar om marknadshyror är ett bevis på att det inte är något självklart över prissättningen. Vem talar till vardags om marknadspriser när det handlar om smågodis eller kläder? Här finns en någotsånär fungerande marknad och det behövs mindre av principiell diskussion om priserna.
Denna särställning som ett hem har visas till exempel av att man i Sverige, när det gäller bostadsinredning, kan tvingas att betala för saker man inte vill ha via den juridiska processen i hyresnämnderna, som aktiveras vid påtvingade ombyggnader där de hyreshöjande åtgärderna genomförs. Tvångshyra av senaste varianten på köksinredning är vanligt förekommande. Det är förmodligen den enda kommersiella verksamhet, där säljaren kan dra konsumenten inför domstol, för att tvinga denne att köpa(hyra) produkterna.
En annan märklighet är att vi nu har en lag som påbjuder att kommunala bostadsbolag ”ska bedriva verksamheten enligt affärsmässiga principer”, ett begrepp som knappast är kristallklart. Förvirrade ledare inom ”allmännyttan” förefaller ofta tro att man fått en uppmaning att strunta i ”kunderna”, snarare än att börja lyssna på dem, vilket ju ingår i normal affärsmässighet.
En del andra ganska märkliga argument för ”marknadsanpassning” förs fram – till exempel att köerna skulle minska. Detta skulle ju ske genom att folk som inte är tillräckligt rika ger upp att söka en bostad där man vill bo. Dessutom skulle mindre rika tvingas bort från sina hem till förmån för mer bemedlade. Visst kan man förstå att en del rika personer finner det trist att man har svårt att putta undan boende från deras invanda miljöer där man själv skulle vilja bo, eller gå före dem som väntat länge i bostadskön men har mindre pengar, men är det intressen som ska stödjas? Varför då?
Man talar också om att minska svarta affärer med hyreskontrakt genom att höja hyrorna. Vad som händer ibland är ju att samma rika personer som skulle ha råd med högre hyror söker tillskansa sej vad man vill ha genom att betala överlåtelsesummor för hyreskontrakt. Eller rentav att folk med normala inkomster skuldsätter sej för ändamålet. Man kan ha invändningar mot detta förstås, men knappast nyliberala sådana. För det är ju en transaktion som liknar ett marknadsutbyte mellan samtyckande parter, vilket inte mycket gör när det gäller hyresbostäder, där hyresvärden ”sitter på makten”. En ”svart” säljare kan till exempel ta ut ersättning för förlorat hemmahörandevärde (se ovan) . Varför skulle det vara bättre att låta hyresvärden inkassera pengarna via hyreshöjningar i stället?
Ett otydligt begrepp
Begreppet marknadshyror är alltså ett meningslöst begrepp. Strängt taget borde det betyda att den som hyr ut hem närsomhelst skulle kunna kasta ut varje boende som kunde ersättas med en som kunde betala mer för lägenheten. Men så långt vill och törs ingen stå för att man vill eller räknar med (än?). I stället presenteras ganska märkliga beräkningar hämtade från fungerande marknader. Till exempel talas om att eliminera ett ”konsumentöverskott”, vilket när det gäller uthyrning av hem skulle betyda att folk skulle betala den hyra som man precis på gränsen skulle ha råd med utan att behöva flytta. Det finns runt om i västvärlden lagstiftning kring besittningsrätt och någon form av hyresreglering eller subventioner som är till för att förhindra detta och liknande. Därför kan en hyresvärd lugnt säga att denne inte alls kräver marknadshyror när man vill höja hyran. Samtidigt är det av samma skäl också effektlöst att ”säga nej till marknadshyror”. I praktiken enas i dag fastighetsägare och Hyresgästföreningen på behörigt avstånd från de boende om sätt att utnämna olika egenskaper hos bostäder som hyreshöjande (bruksvärdeshyra), ofta sådant som hyresvärden inte har skapat eller haft utgifter för.
När aktörer inom hyresbostadssektorn vill ”marknadsanpassa hyrorna” är det alltså ett uttryck för nonchalans inför vad ett hem är och en eftergift åt fastighetsägare som vill exploatera de många inblandade värdena, som man inte bidragit till att skapa, och till rika personer som är missnöjda över att inte kunna köpa sej vilket boende som helst genom att lägga upp pengar.
Den globala bubbelskaparen
Om man gör en global utblick, så finner man, föga förvånande, att de större ekonomiska kriserna i världen ofta utlöses via exploatering av boendets speciella värden – eller motsvarande hemmahörandevärden hos lokalhyrare. Bolånekriser och fastighetsbubblor orsakas av ekonomisk utpressning av folk som etablerat sej i sina hem eller lokaler, eller spekulation som avser slå mynt av denna typ av utpressning. De så kallade subprimelånen i USA, vars räntor drastiskt ökade efter några år, är notoriska exempel. När det gäller dyra nybyggen som till sist ingen kan eller vill bo i så handlar det om spekulation i att ”folk alltid behöver hem och lokaler”, och ”det ska väl gå att pressa ut de höga hyror som behövs”. Vi håller på våra hemmahörandevärden så länge vi kan pressa vår ekonomi och tills spekulanterna sliter dem ur händerna på oss och bildligen eller bokstavligen kastar ut oss på gatan. Och världsekonomin svajar.
Möjligheter
Den som äger ett hus där andra bor ska naturligtvis kunna gå runt ekonomiskt och få ersättning för det jobb den gör, liksom att underhålla med ekonomi, så länge det är förenligt med boendes intressen. Även nybyggen måste ju ”gå runt”, med eller utan bostadssubventioner. Detta borde kunna ske i ett transparent reglerat system, liksom ägandet regleras när det gäller skog, mark, förorenande industri och infrastruktur. Att godtyckligt kunna ta ut ett överskott baserat på vad de rikaste kan gå med på att betala är knappast rimligt. Den skillnad i hyra som i dag ibland finns mellan nyare ytterområden och etablerade gamla innerstadsområden i storstäderna kan betraktas som orättvis, men frågan är om de som bor i ytterstaden blir lyckligare av att det blir dyrare också för boende i innerstaden. (Ett symptom på frånvaron av fungerande marknad är ju att hyressänkningar är mycket sällsynta, till och med i glesbygd, hellre river man). En lösning på detta vore att faktiskt subventionera ytterstadslägenheterna, i grundlagens anda om det offentligas ansvar för befolkningens grundbehov, något som i ett rikt samhälle kunde utsträckas till att stötta att grundbehoven inte drar en alltför dominerande del av inkomsten för folk, en tanke som faktiskt funnits i politiken tidigare.
Om man insisterar på att innerstadsbor ska betala för omgivningens ”objektiva” höga miljövärden, så borde dessa pengar gå till en offentlig instans med ansvar för den helhet, som stadsmiljön utgör, lämpligen en kommunal fond för stadsmiljöskydd och – utveckling, inte till enskilda hyresvärdar. Men är man den enda grupp i samhället som fått ”oförtjänta fördelar” som man kan tycka att man borde betala extra för?
Till sist
Alltså, det viktiga är dock att alla inblandade inser och konsekvent tillämpar att ett hem inte är vilken vara som helst. Att det är ett grundläggande behov som alla har rätt till. Och att en fungerande bostadsmarknad i nyliberal mening är en inbyggd omöjlighet. Den osynliga handen ska hålla sej borta från våra hem, där den är inkompetent. Kanske är det dags att återinföra en bostadspolitik som söker uppfylla grundlagens löften om allas rätt till en bostad, gärna till en kostnad som inte utarmar livet i övrigt.
*Femtonspelet är ett slags pussel där brickor ska flyttas på ett fyrkantigt bräde för att ordnas på ett visst sätt. Man har alltid bara en tom ”ruta” att flytta till.
Anders Erkéus 2015-2026
